Comment réussir son investissement Pinel ?
Issue d’une longue lignée de lois dites de défiscalisation, la loi Pinel séduit à travers les avantages fiscaux attractifs qu’elle offre. Mieux, avec un très bon ratio risque-rendement, elle permet de capitaliser dans le temps. Pour autant, l’investissement locatif ne cesse d’être un investissement à part entière. Afin d’en assurer la réussite, il faudra une réelle préparation. Cela passe par la maitrise du dispositif et de son mécanisme.
Par ailleurs, le recours à un professionnel comme le conseiller en gestion du patrimoine s’avère nécessaire. Pour vous aider à sécuriser votre investissement, nous avons recensé pour vous quelques questions fondamentales auxquelles il faudra répondre, avant de vous lancer dans un projet en Loi Pinel.
Loi Pinel : Et après ?
La loi Pinel offre certes de nombreux avantages, mais il faudrait avant tout définir ses propres objectifs, à court terme comme à long terme. En effet, ce type de montage va à coup sûr avoir des répercussions sur votre patrimoine dans le temps.
En réalité, il est facile de se laisser séduire par l’exceptionnelle réduction d’impôt à savoir 12%, 18% ou 21%, calculée sur le montant investi. On oublie bien souvent que cette réduction d’impôt dépend de son engagement à louer le bien sur 6, 9 ou 12 ans.
En effet, si l’objectif est la constitution d’un patrimoine ou un complément de revenus, il est clair que l’investissement ne sera pas le même. Dans le cas de la constitution d’un patrimoine par exemple, les critères importants seront l’emplacement et la surface du bien, même si cela peut vous conduire à perdre en rentabilité immédiate.
Dans le second cas, c’est le montant du loyer qui fera office de critère important. Il s’agit donc d’un objectif de revenu immédiat.
Par ailleurs, si votre objectif est d’occuper plus tard le logement au titre d’une résidence principale ou secondaire, il est clair que vos critères d’appréciation seront également différents.
Ce préalable ayant été clarifié, il faudra à présent s’intéresser à une donnée essentielle dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel : Le montage financier.
Crédit bancaire dans le cadre d’un investissement locatif : Quand commencer à rembourser ?
Parce qu’il s’agit de milliers d’euros, l’investissement locatif va nécessiter pour la plupart du temps le recours à un prêt bancaire. Il ne faut surtout pas prendre cette étape à la légère, car les mensualités dans le processus de son remboursement peuvent vous réserver quelques surprises.
En effet, il faut vous assurer d’obtenir une meilleure date de remboursement de la première mensualité dans deux exemples précis :
- Le bien n’est pas livré
- Le logement est en cours de construction
Dans le cas d’un logement en cours de construction, on parle alors d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
Quoi qu’il en soit, il est vraiment de votre intérêt, de vous assurer qu’un différé ou une franchise ait été prévue, tout en sachant que la franchise peut être totale ou partielle.
Franchise totale ou différé partiel : Que choisir ?
Le montage bancaire de votre investissement Pinel peut inclure un différé partiel. Dans ce cas, vous n’aurez à payer mensuellement que les intérêts intercalaires de construction. Quant au remboursement du capital en lui-même, sa date de remboursement ne débutera qu’après la période de différé.
Généralement, cette période de différé peut être de six, douze, dix-huit, vingt-quatre ou trente-six mois. La période dépend en fait du temps nécessaire à la construction. L’idéal est qu’elle s’étende jusqu’à la livraison du bien.
Les intérêts d’emprunt : Qu’en est-il alors ?
Si le paiement du capital peut être reporté jusqu’à la livraison de votre appartement en loi Pinel, quel est alors le sort des intérêts d’emprunt ?
Là encore, il est possible de reporter le paiement de ces intérêts à la période qui suit la phase de construction. On distingue en effet deux cas de figure. Il importe de le savoir, afin de vous offrir toutes les chances d’optimiser votre montage financier.
Le cas du promoteur qui prend en charge les intérêts intercalaires
Si vous optez pour un paiement de ces intérêts à compter de la livraison du bien immobilier Pinel, il faudra alors vous assurer que le montage financier ait mis en place le dispositif du différé partiel.
Cependant, celui-ci doit prévoir que les intérêts intercalaires sont à la charge du promoteur.
L’avantage de ce dispositif est qu’il vous permet de ne pas décaisser de fonds, durant la période de construction. Ainsi, c’est à partir du moment où vous constaterez une rentrée de fonds (perception de loyers) que vous pourrez entamer le remboursement du crédit.
Autant dire que c’est un excellent moyen pour assurer un équilibre entre les flux entrants et sortants dans l’investissement en loi Pinel.
Le cas d’une franchise totale
Il est également possible dans le montage financier, de prévoir un différé total. C’est ce qu’on appelle encore une franchise totale. On recourt à ce montage dans les hypothèses où le promoteur ne supporte pas les intérêts intercalaires de construction.
Selon le dispositif de la franchise totale, vous ne paierez les intérêts et ne rembourserez le capital, qu’à compter de la livraison du bien en loi Pinel. Cependant, cette méthode comporte un inconvénient.
Si vous ne payez pas momentanément le montant des intérêts, il faut savoir que ce dernier est ajouté au montant du crédit. Cela vous expose à une situation où vous avez l’intention de payer des intérêts sur des intérêts.
Quoi qu’il en soit, à y voir de près dans ces différents montages, on remarque que le différé partiel avec une prise en charge des intérêts intercalaires par le promoteur immobilier, représente une meilleure option. Toutefois, il faut noter qu’on ne retrouve pas ce dispositif chez tous les promoteurs ou auprès de toutes les institutions bancaires.
S’il arrive que vous ayez des doutes ou que vous ne compreniez pas exactement la fixation ou la dénomination des intérêts à payer, il est nécessaire de vous adresser en toute circonstance, à votre conseiller en gestion de patrimoine. Il saura mieux vous guider.
Montage packagé : Une option très rentable
Le montage packagé ou encore acte en main a un grand atout. En fait, la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel est calculée sur le montant de l’investissement.
Cependant, lorsque vous optez pour un montage packagé, pour calculer la réduction d’impôt, on prendra en compte, non seulement, le prix immobilier, mais également les frais de notaire, les frais de garantie bancaire et les intérêts intercalaires de construction au prix global. Du coup, la défiscalisation se fera plutôt sur un indice qui avoisine 110% du prix du logement.
Par ailleurs, ce montage vous permet également de ne mettre aucun apport dans l’opération, qu’il s’agisse de frais de notaire ou de frais de garantie bancaire.
Cabinet de conseil en gestion du patrimoine : opter pour une offre diversifiée
Le marché de l’investissement immobilier est assez diversifié. C’est un avantage pour l’investisseur que vous êtes. Cela vous donne la possibilité de dresser un tableau comparatif des prix et de sélectionner l’offre qui vous parait la plus intéressante.
Malheureusement, certains cabinets de conseil que vous sollicitez, ne sont pas toujours indépendants. Du coup, qu’ils soient assureurs, conseillers bancaires ou promoteurs immobiliers, on constate qu’ils proposent pour la plupart du temps des offres réduites, qui se limitent à celles qui dépendent de leur organisme. Du coup, vous n’avez pas l’occasion de faire jouer la concurrence, ce qui peut être vraiment défavorable.
Il est donc conseillé de vous rassurer que votre gestionnaire de patrimoine soit réellement indépendant. Par ailleurs, vous devez regarder de près les critères de sélection du bien immobilier opérés par votre conseiller, car cela va déterminer la rentabilité de votre investissement.
Regarder de près les critères de sélection du bien immobilier
Le gestionnaire du patrimoine a certes la charge de vous assister durant certaines étapes de l’investissement locatif. Cependant, vous ne devez pas pour autant tout lui déléguer et vous mettre en retrait. Il faudra donc vérifier certains points essentiels.
Vérifier le prix de revient du bien immobilier pour un investissement locatif
L’avantage de recourir à un conseiller en gestion du patrimoine dans le cadre de la loi Pinel est d’acquérir rapidement un logement et qu’il soit réellement attractif. Le gestionnaire doit en effet prendre en compte dans son étude, les valeurs vénales des notaires.
Pour des raisons de transparence, il doit également vous présenter l’analyse des prix en fonction des logements similaires qui existent sur le marché. Une étude optimale devrait aussi prendre en compte le plafond des loyers déterminés par la zone Pinel dans laquelle vous investissez.
Evaluer la rentabilité de votre logement
En matière d’investissement locatif, une vacance locative ne sert vraiment pas vos intérêts. En effet, si vous ne louez pas votre logement durant plus de 12 mois consécutifs, vous courez le risque de perdre des avantages fiscaux.
Pour prévenir la vacance locative, assurez-vous que votre conseiller en gestion du patrimoine a réellement choisi un logement attractif, de par sa position géographique. Il faudra donc prioriser des lieux :
- Proches des écoles
- Proches des transports en commun
- Proches des galeries marchandes
- Réputés pour être des bassins d’emploi
- Présentant une réelle tension locative
Tous ces critères doivent être contenus dans l’étude réalisée et la preuve doit vous en être rapportée. Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à demander une copie de l’étude.
Anticiper sur les frais annexes à un investissement en loi Pinel
On se focalise bien souvent sur les avantages fiscaux de l’investissement locatif, tout en oubliant qu’il existe également plusieurs charges locatives. On peut citer entre autres :
- La taxe foncière
Il revient au propriétaire de s’en acquitter, à l’exception de la taxe d’ordure ménagère. Celle-ci est à la charge du locataire.
- Les charges de copropriété
Elles sont réparties entre le propriétaire et le locataire respectivement dans la proportion de 30 et 70%.
- Les frais de gestion
Le recours à un professionnel, pour assurer en permanence la location des lieux, leur entretien et l’encaissement des loyers, a un coût. Il faudra donc inclure ces frais de gestion dans votre analyse prévisionnelle.
- Les garanties locatives
Les garanties locatives comprennent la garantie des loyers impayés, les atteintes à l’intégrité de votre logement et la protection juridique.
Afin de vous permettre d’avoir une idée précise de ces frais annexes et d’évaluer leur incidence financière, n’hésitez pas à demander une simulation à votre gestionnaire de patrimoine.
Cette simulation prendra minutieusement en compte les différents flux financiers générés par votre logement. C’est la meilleure façon d’évaluer sa rentabilité. Autrement, la sécurité de votre investissement n’est pas garantie et vous ne pourrez rien anticiper. Vous gagnerez beaucoup à vous renseigner sur l’effort d’épargne indiqué, afin de savoir si ces frais annexes en ont été déduits.
Pourquoi recourir à un conseiller en gestion de patrimoine ?
Autant que vous le sachiez d’entrée ! Le prix d’un bien immobilier ne varie pas en principe en fonction d’un promoteur immobilier ou d’un conseiller en gestion du patrimoine. Sur le plan juridique, le prix est en effet unique.
Il arrive en fait que, dans un souci de promotion de leurs programmes, les promoteurs recourent aux services des cabinets de conseil en gestion du patrimoine. Du coup, ils sont obligés de réduire leur marge bénéficiaire.
Quant au choix de recourir directement à un conseiller en gestion du patrimoine, il y a de réels avantages. Comme son nom l’indique, ce professionnel étudie avec vous la faisabilité de votre projet Pinel, participe à sa mise en place et vous garantit un suivi sur le long terme.
Si vous recourez à d’autres acteurs dans le secteur de l’immobilier comme le conseiller bancaire par exemple, vous n’êtes pas certain de bénéficier d’une expertise immobilière. Cela va forcément impacter la sécurisation de votre investissement locatif.
Vous n’aurez donc pas toutes les clés en main pour évaluer la rentabilité de votre bien. Ce qu’on peut également regretter avec les conseillers bancaires, c’est qu’ils font souvent l’objet de mutation. Du coup, le suivi n’arrive pas toujours au terme du projet locatif.