Loi Pinel

Tout ce qu’il faut savoir

Constituer un patrimoine immobilier, diminuer la pression fiscale en faisant baisser les impôts, percevoir des revenus locatifs mensuels…Tels sont entre autres les avantages de la Loi Pinel. C’est bien de songer à investir dans l’investissement locatif, mais c’est encore mieux de connaître toutes les règles qui régissent son fonctionnement.

Cela vous permet de savoir à quoi vous attendre, afin de ne pas hypothéquer votre investissement. Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ? Dans quelle commune acheter un appartement neuf Pinel ? Quel profil du locataire et quels sont les plafonds de ressources ? Autant de questions auxquelles nous répondrons, afin de vous aider à sécuriser vos investissements.

Loi Pinel : Qu’est-ce que c’est et comment cela fonctionne-t-il ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a été mis en place en Septembre 2014 par Sylvia Pinel. Il a été décrit dans l’article 199 novovicies. Il vous permet d’investir dans l’immobilier locatif, tout en réduisant vos impôts. Cela veut dire que vous allez investir dans un immobilier, dans le but de le mettre en location pour un temps donné.

Ce dispositif mis en place par le gouvernement, est axé sur deux objectifs principaux :

  • Stimuler la construction de logements pour renouveler ou rénover le parc immobilier privé
  • Favoriser l’investissement locatif pour enrichir l’offre locative dans les zones tendues

Le moins que l’on puisse dire, c’est un dispositif très attractif, car depuis 2014, 131 000 logements Pinel ont été déclarés. Si comme ces milliers d’investisseurs, vous avez envie de saisir cette opportunité, sachez que la loi de finances a prolongé ce dispositif Pinel jusqu’en 2021 et jusqu’au 31 Décembre 2022 pour ce qui est des zones A, A bis et B1.

Si vous consentez à un investissement locatif, vous pouvez prétendre à un avantage fiscal. Cette réduction d’impôt peut atteindre 63 000€. Il faut noter que le montant de cet avantage locatif dépend de la durée de l’engagement auquel vous avez souscrit. Pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, la réduction proportionnelle est de 12, 18 et 21%, tout en sachant que cette réduction a été plafonnée à 63 000€.

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Les avantages de l’investissement locatif

La réduction d’impôt est le premier avantage immédiat de la loi Pinel. A cela s’ajoutent quatre autres avantages sur le long terme.

Loi Pinel : Devenez propriétaire sans apport

Le dispositif Pinel vous permet de devenir propriétaire sans apport, car l’emprunt auquel vous avez recouru pour acquérir le bien immobilier, sera compensé par 3 fonds différents :

  • La réduction d’impôt
  • Les loyers perçus
  • Votre épargne

Loi Pinel : Constituez-vous un patrimoine

Avec le dispositif Pinel, vous vous constituez un patrimoine, et pas n’importe lequel, un patrimoine immobilier. Et pour les plus avertis, investir dans la pierre est un placement très intéressant. Il y a deux principaux avantages :

  • Placement très peu risqué
    Contrairement au placement boursier ou à des investissements plus aléatoires, investir dans la pierre présente très peu de risque
  • Placement très rentable
    L’investissement locatif est beaucoup plus rentable qu’un placement standard du type livret A. Il est aussi plus profitable qu’un contrat d’assurance vie. En effet, avec le temps, votre bien immobilier prend généralement de la valeur.

Loi Pinel pour bien préparer sa retraite

Passé la période d’engagement, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez par exemple :

  • Renouveler le contrat de location
  • Liquider votre bien immobilier
  • L’occuper en logement principal ou secondaire

Par ailleurs, l’investissement locatif permet de protéger votre famille et vous fera profiter d’une assurance de prêt.

Investissement locatif : Conditions liées aux biens

Bénéficier des différents avantages de la loi Pinel passe par le respect des conditions exigées par le législateur. Elles portent entre autres sur le type de bien concerné, les normes en vigueur à respecter, les délais d’option et la localisation géographique du bien concerné.

Quels sont les types de biens concernés ?

La réduction des impôts concerne :

  • Les logements neufs ou nouvellement construits
    Il faut noter qu’au sens de la loi Pinel, est considéré comme un logement neuf, un logement qui n’a jamais été habité
  • Les logements en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les logements construits par l’acquéreur
  • Les logements anciens à refaire à neuf
  • Les logements insalubres à réhabiliter
  • Les locaux à transformer en logement

Dispositif Pinel et normes de construction

Pour intégrer le dispositif Pinel 2021, le logement doit respecter des conditions relatives à la performance énergétique. La preuve du respect de ces exigences doit être fournie. Là encore, si vous ne justifiez pas que les normes légales de construction sont respectées, l’accès au dispositif vous sera refusé. Ces normes concernent :

  • La réglementation thermique RT2012
    Elle est exigée pour les logements neufs et à construire.
  • Le label HPE ou BBC rénovation 2009
    Elle est imposée pour les logements faisant l’objet de travaux.

Loi Pinel et délais de déclaration d’intention

L’investisseur doit être très attentif, car il existe des délais pour souscrire à cet investissement locatif. En effet, la déclaration d’intention doit se faire dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier, c’est-à-dire l’année d’achèvement des travaux en cas d’achat en VEFA, ou en cas de remise à neuf d’un logement ancien.

Vous disposez donc de ce délai pour trouver un locataire et signer le premier contrat bail. Dans le cas contraire, vous avez beau remplir les conditions, mais vous allez perdre votre éligibilité. A noter que la déclaration du dispositif Pinel doit être réitéré tous les ans.

Quant au logement construit par l’acquéreur, celui-ci dispose d’un délai de 30 mois, suivant l’obtention du permis de construire. A cette date, le logement doit avoir été achevé, faute de quoi, il perd son droit d’éligibilité.

Localisation géographique d’un investissement Pinel

Le dispositif Pinel s’applique, lorsque l’investisseur respecte toutes les conditions. Mais, pas de la même façon. L’Etat a en effet déterminé des zones précises, le montant d’investissement et la réduction fiscale proportionnelle à chacune de ces zones. On distingue :

  • La zone A bis :

Elle comprend Paris la capitale et 76 autres communes d’Île-de-France.

  • La zone A :

Elle comprend 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur.

  • La zone B1 :

La zone B1 prend en compte 1546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…) de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.

  • La zone B2 et C

Les conditions liées à l’investisseur locatif

Parmi les conditions fixées pour intégrer le dispositif Pinel, il y en a principalement quatre qui concernent l’investisseur. Il en va de la réussite de son projet. Le propriétaire doit savoir ceci :

  • Le prix du mètre carré est plafonné en fonction des zones

Dans la zone A bis, le prix au m2 est de 17,43 €. Par contre, dans la zone A, 12,95€ a été fixé par l’Etat.

  • Le montant de l’investissement est limité à 300 000€
  • Annuellement, les investissements locatifs sont fixés à 2 logements.
  • Aucune condition de nationalité : Être contribuable domicilié en France

Les conditions relatives aux locataires dans le dispositif Pinel

Les conditions ont été fixées dans le choix du locataire, afin que le dispositif Pinel ne soit pas détourné de son but.

En effet, la Loi Pinel a été votée pour permettre aux ménages modestes d’accéder à des logements décents tout en préservant leur pouvoir d’achat. Par ailleurs, le plafonnement a été établi, dans le but de s’assurer pleinement que les ménages les plus favorisés ne privent les moins nantis de l’accès au logement.

Il appartient donc au propriétaire de vérifier que le locataire est vraiment éligible au dispositif Pinel en se basant sur les revenus fiscaux de référence de l’année N-2, voir N-1, au cas où ces derniers seraient plus avantageux. Le montant des ressources ne doit donc pas dépasser les plafonds fixés correspondant à la composition du foyer fiscal du locataire. A noter qu’annuellement, ces plafonds sont révisés.

En effet, il existe 6 compositions du foyer fiscal du locataire, en fonction de chaque zone :

  • Le couple

Le plafond des ressources pour un couple locataire est fixé à 57 489€ dans la zone A bis et dans la zone A.

  • La personne seule ou un couple ayant une personne à charge

Le plafond est fixé à 75 361€ dans la zone A bis et à 69 105€ dans la zone A.

  • La personne seule ou un couple ayant 2 personnes à charge

Les ressources du locataire ont été plafonnées à 89 976 € dans la zone A bis et à 82 776 € dans la zone A

  • La personne seule ou un couple ayant 3 personnes à charge

Dans ce cas, le montant est fixé à 107 053 € dans la zone A bis et à 97 991€ en zone A.

  • La personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

La loi a prévu un plafond de 120 463€ en Zone A bis et 110 271€ en zone A.

  • Personne à charge supplémentaire

Pour les autres cas, les personnes à charge supplémentaires induisent une augmentation du plafond de 13 421€ en zone A bis et de 12 286€ en zone A.

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Quelques pièges à éviter lors d’un investissement locatif

Il existe plusieurs pièges à éviter si vous aspirez à investir dans un logement locatif.

Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier

Tout investissement nécessite une préparation préalable. Et quand il s’agit d’un investissement locatif, le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il est question de milliers d’euros. Ne pas anticiper les éventuels problèmes serait contreproductif. On croit parfois bien savoir les choses et on est tellement sûr de son affaire, jusqu’à ce qu’on problème surgisse. C’est une grande erreur de débutant, si vous ne vous faites pas accompagner par un professionnel de l’immobilier.

Ne pas se renseigner sur le plafond des niches fiscales

Vous ne le savez peut-être pas, mais le plafond des niches fiscales est réactualisé chaque année. Une grave erreur que de ne pas en tenir compte, car cela affectera sans doute vos prévisions financières et vous serez parfaitement dans l’illégalité.

Ne pas négocier son crédit immobilier

Ne pas négocier votre crédit immobilier peut engendrer une mauvaise opération pour vous. En effet, il ne s’agit pas seulement de faire baisser les taux d’intérêt, mais également d’obtenir des avantages sur des frais collatéraux qu’implique la souscription d’un emprunt. On peut citer entre autres, les frais d’assurance, les frais de dossier ou encore les pénalités de remboursement anticipé.

Dans ce cas, il est très pratique de recourir aux services d’un courtier. Son portefeuille client pourrait vous être très utile.

Ne pas évaluer la rentabilité locative de votre investissement

Si votre logement n’est facile à louer, vous ne ferez pas une bonne affaire. Il faudra donc tenir compte de la zone dans laquelle vous voulez investir. Le type de logement devra être également étudié. En général, les studios et les deux pièces sont les plus recherchés.

Si vous décidez d’acquérir ce type de logement, vous maximisez vos chances de trouver un preneur, tout en sachant que les loyers sont soumis à un plafonnement.

Contracter un emprunt trop élevé

C’est un grand risque de contracter un emprunt trop élevé. Si vous ne savez pas exactement le montant à emprunter, soit parce que vous voulez engager des travaux, il est préférable de recourir à un professionnel.

Habituellement, pour disposer des mensualités supportables, on préconise d’emprunter sur une longue période. Cela permettra également de réduire votre facture fiscale. C’est un procédé assez pratique dont le but est de prévenir un éventuel retard dans le recouvrement des loyers.

Quoi qu’il en soit, le dispositif Pinel est une belle opportunité d’affaire. Mais il faudrait recourir à un professionnel pour éviter de tomber dans certains pièges de débutant. C’est ainsi que vous pourrez sécuriser votre investissement.