Les SCPI

Tout ce qu’il faut savoir

L’investissement locatif représente un placement très attrayant au vu des différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’Etat. Cependant, un tel investissement comporte quelques risques. On peut citer entre autres la crise financière, le risque de vacances locatives, un montage financier surréaliste, les risques d’impayé ou encore les charges d’une gestion locative quotidienne.

C’est ce qui justifie le bien-fondé des Sociétés Civiles de Placement (SCPI), généralement connues sous le nom de « Pierre Papier ». Elles permettent en effet de réaliser un placement rentable avec un faible risque sur le capital investi. En contrepartie, l’investisseur perçoit quelques dividendes nets de charge, proportionnellement à la somme engagée.

L’investissement immobilier vous tente et vous envisagez peut-être d’investir par le biais d’une SCPI ? L’initiative est louable. Mais il est important de comprendre le fonctionnement de l’actif sur lequel vous souhaitez investir. Cet article se propose de vous dire tout ce qu’il faut savoir au sujet des SCPI.

Les SCPI : Comment fonctionnent-elles ?

Le Code monétaire et financier définit la SCPI comme « un véhicule ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ».

Pour exister légalement, la SCPI doit obtenir au préalable, l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C’est elle qui assure la gestion des SCPI, afin de garantir une meilleure transparence :

  • Annuellement, l’AMF vise le rapport d’expertise des SCPI
  • Pour certifier les comptes, elle impose un Commissaire Aux Comptes
  • L’AMF impose également un dépositaire, pour prévenir les cas de faillite.

Il existe plusieurs types de SCPI, mais leur mode de fonctionnement est relativement le même.

Avec les SCPI, on n’investit pas dans un bien précis, mais plutôt dans un parc immobilier. La société de gestion SCPI procède en premier lieu à la collecte des fonds auprès d’investisseurs intéressés. Elle choisira par la suite les différents actifs pour des placements immobiliers, conformément à ses statuts.

L’investisseur perçoit donc un revenu dont le montant va varier en fonction des loyers encaissés et de la quantité des parts détenues dans la SCPI. Il convient de noter cependant que le montant est soumis à fluctuation, et peut donc varier à la hausse comme à la baisse.

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Investir dans les SCPI : Pour quels avantages ?

Si l’investissement dans les SCPI connait de plus en plus de succès auprès des français, c’est grâce aux différents avantages qu’il offre. On peut citer entre autres :

Son accessibilité à tous les portefeuilles

Il est plus avantageux d’ouvrir un portefeuille de SCPI que d’investir dans l’immobilier classique. Celui-ci nécessite généralement plusieurs centaines de milliers d’euros, tandis que l’achat de quelques parts dans une SCPI vous coutera moins : 5000€ comme mise de départ

Son adaptabilité à tous les projets d’investissements

Ce placement s’adapte à plusieurs projets patrimoniaux. Il génère des compléments de revenus, participe à la constitution d’un patrimoine, facilite la réduction d’impôt.

La mutualisation des risques

Le placement en SCPI signifie que vous investissez dans de nombreux biens immobiliers qui se situent généralement sur plusieurs sites. C’est pour cela qu’on parle d’ailleurs d’un parc immobilier.

Du coup, les risques inhérents à l’investissement immobilier ne vont pas compromettre dangereusement la rentabilité du projet. Les risques ou avantages sont en effet répartis sur tous les investisseurs

  • Aucune contrainte de gestion ou de trésorerie
  • Des taux de rentabilité assez élevés et généralement stables
  • La SCPI est soumis au contrôle de l’AMF
  • Une facilité de revente des parts

Il y a plusieurs possibilités pour revendre des parts de votre plan d’épargne : Le gré à gré, la revente de parts sur le marché primaire avec les SCPI à capital variable et la revente des parts sur le marché secondaire avec les SCPI à capital fixe.

Mais il n’en demeure pas moins, qu’investir dans les SCPI comporte également quelques inconvénients.

Investir dans les SCPI : Quels en sont les inconvénients ?

On peut citer entre autres :

  • Les frais de sortie sont parfois assez conséquents

La sortie d’un investissement SCPI nécessite le paiement des frais obligatoires tels que l’investissement et l’enregistrement. Ils avoisinent souvent les 10%

  • Investir dans les SCPI est un placement à long terme

Il est vrai qu’il existe des possibilités de sortir d’un investissement SCPI de façon anticipée. Mais ce n’est souvent pas une option très rentable pour la plupart du temps. Pour tirer le meilleur profit d’un investissement SCPI, la durée de placement est au minimum de 15 ans.

 

Les différents types de SCPI : Quel choix judicieux ?

On distingue généralement deux principales catégories de SCPI : Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Votre choix devra donc s’opérer en fonction de votre objectif patrimonial. Il faut cependant noter que la différence fondamentale entre les catégories de SCPI est liée à la nature des parcs immobiliers dans lesquels les fonds sont investis.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement permettent à l’investisseur d’investir dans l’immobilier professionnel ou institutionnel. Il peut s’agir des bureaux, des commerces ou entrepôts. Avec un rendement en légère hausse depuis quelques années, les SCPI de rendement représentent un placement intéressant, car elles offrent un rapport locatif très attractif.

Dans ce type de SCPI, les baux conclus par les locataires sont plus protecteurs à l’égard de l’investisseur. La sélection des locataires est plus stricte.

Par ailleurs, on conseille généralement de faire ce qu’on appelle un effet de levier. Avec les taux bas constatés, l’investisseur peut alors constituer un patrimoine à crédit. Les dividendes perçus serviront alors au remboursement des mensualités d’emprunt.

Les SCPI fiscales

Le mode de fonctionnent des SCPI fiscales est différent de celui des précédents. La SCPI fiscale offre en effet un double avantage : Il permet de défiscaliser et d’épargner à la fois.  Les SCPI fiscales s’adressent donc aux contribuables qui ont pour projet de réduire leurs impôts, parce qu’ils ont une part d’imposition assez importante.

Dans ce cas, les investissements sont orientés vers les biens qui sont éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Parmi ceux-ci on peut citer :

  • La loi Pinel
  • La loi Censi-Bouvard
  • La loi LMNP
  • La loi Denormandie
  • Le Déficit foncier

Il appartient alors aux gestionnaires de vérifier en amont si les conditions sont bien respectées, tant en ce qui concerne l’achat du bien que sa mise en location. A l’échéance du terme convenu, la SCPI fiscale procède à la liquidation du parc immobilier aux fins de désintéresser tous les investisseurs. C’est pourquoi on dit que la vie des SCPI fiscales est rythmée selon 3 périodes :

  • L’acquisition, la rénovation ou la construction du bien immobilier
  • La mise en location suivant la durée légale d’engagement
  • La dissolution

Il faut toutefois noter, que contrairement à une acquisition immobilière classique, l’investisseur ou le souscripteur n’entrera en possession du montant de la vente de ses parts qu’après la revente de l’ensemble des biens du parc immobilier.

Un exemple typique SCPI fiscales : La SCPI Pinel

La SCPI Pinel désigne une société civile de placement immobilier fiscal orienté vers l’investissement en biens neufs, conformément aux règles propres à la Loi Pinel.

Quant aux avantages fiscaux proposés par la Loi Pinel, ils sont également présents chez les SCPI Pinel, à savoir une réduction de :

  • 12% sur 6 ans
  • 18 % sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

Pour calculer ces réductions, on prend en compte le montant investi et cela, dans la limite de 300. 000€ par an.

Cependant, il faut noter que l’investissement en SCPI Pinel couvre une durée d’engagement plus longue qu’en Loi Pinel. Il se décompose en 4 parties :

  • Les trois premières années
  • La période d’engagement à la location
  • Les années post-période de location obligatoire
  • Un investissement s’étant sur un minimum de 15 ans

Il faut en effet trois années à la SCPI Pinel pour chercher les fonds nécessaires auprès des associés et futurs inscripteurs, Généralement, le montant minimum à investir est de 5000€, contrairement à l’investissement immobilier classique.

Par la suite, la SCPI Pinel sélectionne les logements et les met en location, tout en prenant soin de choisir le bon profil des locataires.

La SCPI Pinel devra donc s’engager à mettre le bien en location, suivant la durée d’investissement choisie. Celle-ci peut s’étendre à 6, 9 et 12 ans avec des taux de réduction proportionnels.

Au terme de la période d’engagement, les SPI procèdent à la revente du bien immobilier. C’est à ce moment que les souscripteurs peuvent procéder à la liquidation de leur part, afin de récupérer un capital tout au moins équivalent à l’investissement de base.

Par ailleurs, il faut noter que l’investissement à travers une SCPI fiscale Pinel est assez rigide. En effet, le souscripteur n’est pas autorisé à revendre ses parts avant la période d’engagement de mise en location du bien ou encore avant la mise en vente du parc immobilier concerné.

Toutefois, à ses risques et périls, il peut les revendre en recourant au marché secondaire suivant la méthode du gré à gré.

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Quelques recommandations pour investir en SCPI

Vous l’avez sans doute compris. Investir en SCPI ne s’improvise pas. Pour maximiser votre investissement, il est conseillé généralement d’acheter des parts dans plusieurs SCPI de rendement. Ce n’est qu’ainsi que vous pouvez diversifier davantage vos sources de placement. En effet, détenir en même temps des parts de logements, petits commerces ou même des biens accueillant des professionnels peut être assez intéressant.

Il faudra considérer également que les rendements assez élevés comportent quelques parts de risques. De même, en période de conjoncture économique, il y a des actifs qui sont plus impactés que d’autres quand bien même les premiers ont un taux de rendement plus élevé que les seconds.

Par ailleurs, il est nécessaire de se renseigner au préalable sur les usages de la SCPI concernée, ses prises de risques, sa stratégie de placements et son fonctionnement propre. Ses bilans annuels représentent également un indicateur sur la viabilité des projets qu’elle a pilotés.

En outre, il faudra s’assurer au préalable que la SCPI auprès de qui vous souhaitez effectuer un placement est réellement agréé par l’AMF.

 

Investir en SCPI : Pourquoi recourir à un conseiller en gestion du patrimoine indépendant ?

Les stratégies des SCPI, leur modalité d’investissement et les frais qu’elles pratiquent sont variés, avons-nous dit. Chaque année, de nombreuses SCPI sont ouvertes à la souscription.

Il est clair qu’il n’existe pas de risque zéro en matière d’investissement. Cependant, l’idéal est d’obtenir le meilleur placement possible. Cela nécessite quelques aptitudes d’analyse du marché qui ne sont pas forcément de votre ressort.

Pour donner toutes les chances de réussite à votre investissement, recourir à un conseiller en gestion du patrimoine indépendant est une donnée essentielle. Ce professionnel vous aidera à :

  • Choisir un horizon d’investissement
  • Déterminer judicieusement vos modalités de souscription en fonction de vos revenus
  • Choisir la meilleure SCPI disposant d’une liquidité satisfaisante en terme de revente

Le conseiller indépendant en gestion du patrimoine dispose d’une meilleure connaissance du marché et est à même de vous proposer les meilleurs SCPI, en fonction de votre profil de souscripteur. Assurez-vous tout de même qu’il dispose d’un agrément CIF (Conseiller en Investissement Financier) délivré par l’AMF.

Certains d’entre eux se spécialisent uniquement dans l’assistance-conseil en matière d’investissement SCPI. Cela peut être un précieux avantage pour affiner les produits disponibles sur le marché.

L’indépendance du conseiller en gestion de patrimoine vis-à-vis d’une structure donnée, lui permet une véritable objectivité en ce qui concerne les produits qu’il propose. C’est pourquoi, il opère régulièrement une mise à jour des offres de SCPI mises sur le marché.

Par ailleurs, il faut noter que le placement en SCPI nécessite la maitrise de certaines notions qui touchent à la fiscalité, à l’économie, à la finance et au droit. C’est ainsi qu’il pourra vous proposer les meilleures solutions pour structurer votre patrimoine et créer votre profil investisseur.

En outre, il pourra aussi vous conseiller sur un critère fondamental lors d’un investissement en SCPI : Le mode d’achat de vos parts de SCPI. Il peut s’agir d’un achat au comptant, d’un achat à crédit ou d’un achat en démembrement temporaire de propriété, en fonction de votre profil.