Déficit Foncier

Loi Pinel, Loi Denormandie, LMNP, Loi Censi-Bouvard, Loi Girardin…Ce sont autant de dispositifs puissants de défiscalisation immobilière que l’Etat a mis en place. Cependant le « Déficit foncier » pourrait bien être le plus efficace d’entre eux. Il a été mis en place en 1993, issu de la loi Balladur.

Le revenu d’un placement immobilier peu coûter au final très cher, sa rentabilité se trouve alors largement amoindrie. C’est dans ce cas de figure que le dispositif déficit foncier trouve tout son sens. Ce mécanisme permet au propriétaire du bien immobilier, de réduire jusqu’à la totalité de son revenu foncier et même diminuer de son revenu global. Déficit foncier, pour quels avantages ? Quelles sont les charges déductibles ? Comment bénéficier du déficit foncier ? Comment le calcule-t-on ? Autant d’interrogations n’est-ce pas ? Pas de panique, on vous explique tout.

Déficit foncier : Qu’est-ce que c’est ?

On parle de déficit foncier, lorsque les différentes charges que supporte un propriétaire de bien immobilier en location, sont plus élevées que les loyers qu’il perçoit.

Dans ce cas, cette part de charges supérieures à vos revenus fonciers, peut être déduite de votre revenu global et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Cependant, pour bénéficier de cette déduction, vous devez nécessairement relever du régime d’imposition au réel.

En effet, contrairement au régime d’imposition au réel, dans le régime micro-financier, vous ne déclarez pas vos charges au réel. Il s’opère plutôt un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers, peu importe le montant de vos charges.

Conditions de validité du déficit foncier

Pour qu’un déficit foncier soit valide, cela passe par le respect de deux conditions fondamentales :

• Le bien doit être loué jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.

Cela veut dire que si vous réalisez par exemple un déficit en 2021, la loi vous impose de louer le bien en question jusqu’en 2023.

• Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours

 

Déduction du déficit foncier : Une déduction plafonnée ?

La réponse est oui. En effet, vous pouvez déduire annuellement de vos revenus, et ce jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. Ce montant s’élève à 15 300 € dans certains cas.

Mais ce plafonnement ne veut pas dire que vous perdez le bénéfice de l’excédent du déficit foncier. La loi vous autorise à le reporter. Du coup, il peut être déduit :

• Durant 6 ans de votre revenu global
• Durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers

 

Revenu global et revenu foncier : Quelles différences ?

Le revenu foncier n’est rien d’autre que l’ensemble des loyers perçus lorsque vous louez un bien immobilier non meublé. Par contre, quand il s’agit de recettes locatives sur un bien immobilier meublé, on parle plutôt de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Par ailleurs, comme son nom l’indique, le revenu global est l’ensemble de tous vos revenus aussi bien fonciers que non fonciers.

 

Quelles sont les charges déductibles ?

De vos revenus fonciers, vous pouvez déduire les charges suivantes :

• Les frais de gestion et d’administration du bien

On peut citer parmi ceux-ci, la rémunération du concierge, les frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété.

• La taxe foncière

Il en va de même de tous les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire

• Les charges locatives

Elles sont déductives, à condition que vous n’ayez pu les récupérer chez votre locataire, à la date du 31 Décembre de l’année suivant son départ

• Les dépenses de réparation et d’entretien

La particularité ici est qu’il doit s’agir de travaux engendrés par la vétusté du local ou encore pour en faciliter la location

• Les provisions réalisées pour charge dans le cadre de la copropriété
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• Les intérêts et frais d’emprunt
• Les primes d’assurance

La précision en vaut la peine. Elle vous mettra à l’abri de bien de surprises. En effet, tous les travaux réalisés par le propriétaire du bien non meublé n’entrainent pas automatiquement un déficit foncier.

Sont donc comprises dans cette catégorie, les dépenses de réparation et d’entretien tout comme celles destinées à améliorer l’habitabilité du logement. Il est ainsi de toutes les dépenses éligibles au crédit d’impôt.

Toutefois, la loi exclut du champ des travaux déductibles, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

 

Pourquoi opter pour le déficit foncier ?

Le déficit foncier vous permet d’optimiser vos revenus locatifs, tout en réduisant vos impôts, à l’instar de tout dispositif de défiscalisation immobilière. Mais il n’y a pas que cela. Le déficit foncier vous permet en effet de :

• Déduire de vos revenus fonciers jusqu’à 10 700€ (voire 15 300€)
• Reporter l’excédent du déficit foncier sur les années suivantes d’imposition jusqu’à 10 ans
• Cumuler ce mécanisme avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Trois étapes pour calculer son déficit foncier

Le calcul du déficit foncier se réalise en trois étapes :

Un exemple type de déficit foncier

Procédons à une simulation du déficit foncier. Un propriétaire loue un appartement non meublé en année N.

Les revenus fonciers et les charges affichent cette répartition :

• Revenus locatifs bruts annuels : 5900 €
• Montant des charges : 4300 dont 1500€ comme intérêt d’emprunt et 2800€ au titre des autres charges.
• Travaux de rénovation : 4700 €

Déficit foncier = Montant des charges – Revenus locatifs bruts annuels

Déficit foncier = (4300 + 4700) – 5900

Déficit foncier = 3100€

Ce déficit de 3100€ est imputable sur le revenu global du contribuable en totalité, étant donné que montant déficitaire est inférieur à la limite de 10 700€.

 

Peut-on recourir au dispositif du déficit foncier dans le cadre d’une vente ?

La réponse n’est pas tranchée. Il faudra plutôt nuancer.

Le tout dépend de la période pendant laquelle vous procédez à la liquidation de votre immeuble.

Il convient de rappeler à ce sujet, que la loi fait défense de revendre un logement ou même de le reprendre à titre d’habitation pour usage personnel, tout en faisant du déficit foncier avant le terme de la 3^ème année qui suit la jouissance du dispositif.

Dans un tel cas de figure, il sera obligé de rétrocéder à l’Etat l’avantage perçu grâce au mécanisme du déficit foncier.

Par ailleurs, le départ du locataire avant la fin de la 3^ème année, n’est pas une raison pour disposer librement du logement en le vendant. Il appartient plutôt au propriétaire de rechercher un nouveau locataire au plus tôt.

En outre, passé la 3^ème année, le propriétaire recouvre la libre disposition de son immobilier et peut donc le vendre et ce, en réalisant bien sûr une plus-value.

 

Déficit foncier et SCPI

Il n’est pas dit que seuls les particuliers sont éligibles au dispositif déficit foncier. On compte également dans le rang des bénéficiaires de ce dispositif, les Sociétés Civiles en Placement Immobilier (SCPI), mais il existe une condition : Les SCPI concernées ne doivent pas être soumises à l’impôt sur les sociétés.

Le propre des SCPI fiscales est en effet d’investir dans des biens qui ont vocation à être rénovés. Du coup, le montant des travaux est déductible des revenus fonciers du détenteur de parts. La même échéance de 3 ans vaut également pour les SCPI.

 

Déficit foncier : L’importance de recourir à un conseiller indépendant en gestion du patrimoine

Le conseiller en gestion du patrimoine est un professionnel qui vous accompagne dans toutes les démarches ayant une influence sur votre patrimoine. Il vous assiste et vous propose les produits sur-mesure. En matière de dispositif de défiscalisation, chaque situation personnelle est unique et mieux vaut faire appel à un professionnel du secteur pour réussir la mise en œuvre de sa stratégie patrimoniale.

Par ailleurs, il faut reconnaitre également, que les opportunités d’affaires ou les risques d’hier ne sont pas toujours ceux d’aujourd’hui. C’est à cela que sert le conseiller en gestion du patrimoine.

L’idéal est de solliciter les services d’un conseiller indépendant en gestion du patrimoine. Et vous savez pourquoi ? Ce professionnel pourra vous accompagner pour choisir la solution de déficit foncier la plus adapté parmi l’immensité des possibilité.