Investir en LMNP Censi-Bouvard

Tout ce qu’il faut savoir

Apparue en 2009 et issue d’un amendement de la loi Scellier, la loi Censi-bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle représente une catégorie spécifique d’investissement en meublé, une aide de l’Etat dans le but de soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées.

Investir en LMNP Censi-Bouvard vous permet de bénéficier de nombreux avantages dont la réduction d’impôts, la récupération de la TVA et la sécurisation des loyers. Pourquoi investir en LMNP Censi-Bouvard ? Comment profiter de ce mécanisme de défiscalisation immobilière ? Quels en sont les logements éligibles ?

LMNP Censi-Bouvard : Quels logements sont concernés ?

Le statut de loueur en Censi-Bouvard est une combinaison du dispositif LMNP et de la loi Censi-Bouvard. En conséquence, l’activité de loueur en LMNP – Censi-Bouvard doit être exercée sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Cela suppose donc que :

  • Les recettes locatives de l’investisseur LMNP Censi-Bouvard sont plafonnées à 23 000€ par an
  • Elles ne représentent pas plus de 50% de ses revenus globaux

Pour être éligibles à ce dispositif, les appartements doivent être meublés et situés dans des résidences avec services intégrés justifiant d’une utilité publique. Parmi ces infrastructures, on peut citer :

  • Les résidences services neuves ou rénovées : Résidences pour étudiants, les EHPAD, les résidences séniors, les résidences touristiques ou d’affaires. Cependant, il faut noter que les résidences tourismes n’y sont plus éligibles depuis 2007
  • Les résidences-services pour personnes âgées ou handicapées. A noter que ces résidences doivent, conformément aux critères définis par l’article L. 7232-3 du code du travail, avoir obtenu l’agrément « Qualité ».
  • Les établissements sociaux ou médicaux-sociaux pour personnes âgées ou pour adultes handicapés.
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Pourquoi investir en LMNP Censi-Bouvard ?

Le régime fiscal en investissement locatif n’est pas le même selon que vous louez meublé ou vide. Dans le premier cas, lorsqu’un investisseur loue son logement vide, les bénéfices réalisés relèvent de la fiscalité des revenus fonciers.

Dans le second cas, l’investisseur sera imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC.

Les avantages du statut LMNP Censi-Bouvard sont nombreux : Réduction d’impôts, la récupération de la TVA et la sécurisation de vos loyers.

LMNP Censi-Bouvard : 11% de réduction d’impôt

Le statut LMNP Censi-Bouvard vous permet de profiter d’une réduction de 11% d’impôt. Ce pourcentage de 11% s’applique au montant de l’investissement. Celui-ci est toutefois plafonné à 300 000€, selon que vous ayez acquis un ou plusieurs logements.

Comment calcule-t-on cette réduction ? Pour la calculer, on prend en compte le prix de revient du logement hors-taxes. Il faut également noter que la réduction est échelonnée sur 9 ans et peut atteindre 33 000 €, soit 3667 € par an.

Par ailleurs, la date prise en compte dans l’échelonnement est l’année de la livraison de la résidence.

Il existe également un autre avantage lié à la réduction d’impôt en loi LMNP Censi-Bouvard.

Au cas où il arriverait au cours d’une année, que la réduction d’impôt dépasse votre impôt sur le revenu, vous avez la possibilité de reporter le surplus sur les 6 prochaines années, mais il y a une condition : Le logement doit être en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

Récupération de la TVA avec LMNP Censi-Bouvard

Lorsque vous achetez un appartement dans une résidence services, il est possible de récupérer la TVA sur votre investissement. Cela veut dire que vous avez droit à une remise de 20% sur le prix du bien.

Par ailleurs, il faut noter qu’après 20 ans de détention du bien, la TVA est de ce fait, parfaitement acquise.

En outre, si le logement fait l’objet de revente avant l’expiration de ce délai, et plus précisément entre 5 et 20 ans, vous pouvez être exempté de la réversion de la TVA sous la seule condition que le futur acquéreur loue le bien dans les mêmes conditions.

A défaut, il vous appartiendra de compenser le déficit en fonction de la durée restante à couvrir.

Sécurisation du loyer avec LMNP Censi-Bouvard

Avec l’investissement en LMNP Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une source de revenus complémentaires très intéressante. En effet, durant toute la durée du bail qui peut s’étendre à 9 ans au minimum, les loyers sont entièrement sécurisés. Cependant, il faut noter qu’il ne suffit pas d’établir un bail commercial pour garantir la perception des loyers.

En loi Censi-Bouvard, l’investisseur n’est pas contractuellement lié à plusieurs locataires, mais plutôt à un seul, durant toute la durée du bail.

Ce dernier n’est rien d’autre que l’exploitant de la résidence encore appelé gestionnaire de la résidence. Les relations contractuelles entre l’investisseur et l’exploitant sont régies par un contrat de bail qui prend en compte :

  • La durée d’engagement
  • Le montant des loyers
  • Le pourcentage de revalorisation de ces loyers
  • La répartition des charges
  • Les règles en matière de loyers impayés
  • L’évolution défavorable du marché locatif
  • La défaillance de l’exploitant

Il revient à l’exploitant de trouver des occupants pour le logement pour lequel vous avez investi à travers le dispositif LMNP Censi-Bouvard. Autant dire qu’il est presque impossible de louer directement votre logement à un membre de votre famille ou à l’un de vos proches.

Le recouvrement du loyer est effectif, que votre logement soit occupé ou non.

LMNP Censi-Bouvard : Comment bénéficier de ce dispositif ?

Il existe plusieurs conditions pour investir en LMNP Censi-Bouvard. On peut citer entre autres : L’acquisition des droits de propriété d’un logement, le prix de revient du logement et la conformité au mobilier devant y figurer.

L’acquisition des droits de propriété d’un logement

Le préalable à faire pour profiter du dispositif LMNP Censi-Bouvard, est d’acquérir les droits de propriété d’un bien immobilier neuf. On parle dans ce cas de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Cependant, il n’est pas exclu que le logement soit ancien de plus de 15 ans et nécessite des travaux pour sa rénovation.

Il faut toutefois noter que vous disposez encore d’un délai qui court jusqu’au 31 Décembre 2021 pour investir en LMNP Censi-Bouvard.

Le prix de revient du logement acquis

Le prix de revient du bien immobilier ne doit pas dépasser le plafond de 300. 000 euros par an. De même, le seuil maximal des recettes locatives est fixé à 23 000€ par an.

La loi précise également que ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus de l’investisseur.

Les logements doivent être de type meublé

Les logements doivent être meublés, suivant la typologie de la résidence, qu’elle soit étudiante ou médicalisée. Il ne suffit pas que le logement soit équipé de quelques chaises et d’un lit pour recevoir la qualification de logement meublé.

La loi a établi une liste minimale de mobilier devant figurer dans le logement, en fonction de sa destination.

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Statut LMNP – LMNP Censi-Bouvard : Différences fondamentales

Une comparaison du statut LMNP et du dispositif LMNP Censi-Bouvard permet de distinguer quelques différences fondamentales.

En effet, il n’existe pas de plafonnement de loyers dans le dispositif LMNP Censi-Bouvard.

Par ailleurs, le plafonnement des ressources des locataires et de zonages sont inexistants avec le LMNP Censi-Bouvard. Vous avez ainsi la possibilité de rentabiliser votre investissement locatif en maitrisant le montant des loyers et les charges à prévoir.

En outre, si l’investisseur ne respecte pas les engagements de location, il court le risque de perdre le bénéfice des incitations fiscales.

 

Investir en LMNP Censi-Bouvard : Pourquoi recourir à un professionnel indépendant ?

Vous souhaitez déclarer votre bien immobilier en mettant en place la réduction d’impôts LMNP Censi-Bouvard ? Vous gagnerez beaucoup à recourir à un professionnel comme le conseiller indépendant en gestion du patrimoine. Il saura vous accompagner efficacement, afin de rentabiliser votre investissement.

Le Conseiller en Gestion du patrimoine (CGP) a pour rôle de conseiller ses clients sur tous les questions relatives au patrimoine, qu’il s’agisse du patrimoine immobilier ou financier.

Son étude prend en compte plusieurs paramètres liés à la fiscalité, à la comptabilité et au domaine juridique.

S’il est toujours recommandé de faire appel à ce professionnel, c’est parce que le projet d’investissement en LMNP Censi-Bouvard fait recours à plusieurs thématiques transversales comme l’immobilier, le crédit, la retraite, la famille ou votre occupation actuelle.

Ce projet passe par un état des lieux de l’existant, tant en ce qui concerne votre fiscalité présente ou future, vos besoins d’anticiper votre retraite ou d’élargir votre patrimoine.

Quoi qu’il en soit, le dispositif LMNP Censi-Bouvard aura sans doute une influence sur votre patrimoine. Le conseiller en gestion du patrimoine en évalue les risques et opportunités d’affaires spécifiques à chaque investissement et vous conseille sur ce qui vous convient le mieux.

Car, avouons-le, les meilleurs investissements de 2020 ne sont assurément pas les plus rentables en 2021. Encore faudrait-il savoir que la législation est sans cesse évolutive.

Dans cette panoplie de conseillers en gestion du patrimoine, le conseiller indépendant est celui qui vous offre le plus de garantie. Son indépendance vous permet de disposer d’un large choix de programmes immobiliers sélectionnés parmi ses partenaires promoteurs. Il n’est donc pas limité aux seules offres de l’organisme auquel il est rattaché.