La nue-propriété

Tout ce qu’il faut savoir

Les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’Etat dans les années 2000 sont nombreux : Loi Pinel, Loi Denormandie, LMNP, Loi Censi-Bouvard, Loi Malraux…sans oublier la nue-propriété. L’investissement en nue-propriété vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier à un prix réduit, tout en limitant l’investissement initial.

Vous avez sans doute entendu parler de ce type d’investissement et vous vous posez quelques questions à ce sujet. Qu’est-ce que la nue-propriété ? Quels sont les avantages qu’elle confère ? Quelle fiscalité pour le nu-propriétaire ? Cet article se propose de répondre à toutes ces questions.

La nue-propriété : Qu’est-ce que c’est ?

Le droit dont une personne dispose sur une chose ou un immeuble est appelé dans un langage juridique, le « droit de propriété ». Ce dernier est divisé en trois parties. On les appelle également les démembrements du droit de la propriété :

  • L’Usus

L’usus désigne le droit d’utiliser le bien immobilier. L’exemple typique de l’Usus est le droit d’occuper le bien en guise d’habitation.

  • Le Fructus

On parle du Fructus pour désigner tous les revenus qu’on peut tirer du bien immobilier. Ce droit vous permet donc de louer et de percevoir les loyers de ce l’immeuble concerné.

  • L’Abusus

L’Abusus n’est rien d’autre que la capacité de disposer du bien immobilier, c’est-à-dire de le vendre, d’en faire une donation ou de le détruire.

On parle alors d’achat immobilier démenbré, lorsqu’on est dans l’un de ces trois cas. Le démembrement de la propriété fera donc naitre deux droits constitutifs de la pleine propriété : L’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruitier dispose du droit d’occuper le bien immobilier et d’en percevoir les revenus, à l’exemple des loyers par exemple. Cependant, il ne peut procéder à la vente, à la donation ou à la destruction du bien.

Quant au nu-propriétaire, il est en réalité le réel propriétaire du logement et peut donc décider de le vendre, mais seulement à l’échéance de l’usufruit.

Il faut donc savoir que lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous ne pouvez pas jouir pleinement de votre bien immobilier, et cela pendant toute la durée de l’usufruit. Celle-ci se limite généralement sur une durée de 10 à 20 ans. Cette durée peut également prendre fin, pour cause de décès de l’usufruitier. Dans l’un ou l’autre cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien.

A s’interroger sur ce dispositif, on peut être tenté de se demander à quoi bon être propriétaire d’un bien sans en jouir pleinement. Et pourtant, devenir nu-propriétaire est très avantageux.

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Devenir nu-propriétaire : Quels avantages ?

Il y a plusieurs avantages à devenir nu-propriétaire.

Les avantages à court terme

L’achat en nu-propriétaire vous fait profiter de 4 avantages à court terme.

Un investissement immobilier à moindre coût

L’investisseur accède à la propriété d’un bien, moyennement un prix nettement inférieur à celui de sa pleine propriété. Il bénéficie en effet d’un tarif préférentiel lors de l’achat qui se traduit par une réduction de 23% sur le prix par tranche de 10 ans.

Possibilité de réaliser un substantiel bénéfice en cas de revente

Le dispositif nue-propriété permet également à l’investisseur de réaliser une plus-value lorsqu’il décide de vendre le bien immobilier à la cessation de l’usufruit. Il faut faire remarquer en effet que durant la durée de l’usufruit, il appartient à l’usufruitier de supporter les travaux d’entretien du bien, tant en ce qui concerne les parties privatives que communes.

Quant aux obligations du nu-propriétaire, en se référant à l’article 606 du Code Civil, on en déduit que seules les grosses dépenses sont à sa charge :

  • Réparation des digues
  • Murs de soutènement et clôtures
  • Rétablissement des poutres et des couvertures

Par ailleurs, en tant que nu-propriétaire, la loi ne vous impose pas de déclarer votre bien. La taxe foncière ne vous sera donc pas imposable.

En outre, il faut savoir que lorsque la détention du bien est supérieure ou égale à 30 ans, le bénéfice réalisé en cas de vente n’est soumis à aucun prélèvement social. Toutefois, lorsque le bien est revendu à un prix supérieur au prix initial, la loi oblige le vendeur à payer des impôts sur cette plus-value.

Possibilité de défiscalisation tout en restant propriétaire

Le nu-propriétaire n’est tenu à aucune fiscalité supplémentaire au niveau de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), durant toute la durée de l’usufruit. Pas de taxe foncière.

A cela s’ajoute un avantage considérable. Durant cette même période, la loi autorise le nu-propriétaire à défiscaliser ses revenus fonciers.

Cela veut dire par exemple que si le bien a été préalablement financé par un emprunt et que le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers générés par d’autres biens immobiliers, la loi l’autorise à déduire de ses revenus fonciers, les intérêts de son emprunt et cela pendant une durée de 10 ans.

Les avantages à long terme

Devenir nu-propriétaire vous permet de bénéficier de deux avantages à long terme.

Transmettre son patrimoine avec la nue-propriété

L’achat de la nue-propriété est un moyen idéal pour les parents de constituer un patrimoine immobilier à moindre frais, au profit de leurs enfants.

On dit que la nue-propriété est souvent utilisée pour anticiper une succession. La transmission de la nue-propriété aux enfants, n’empêche pas les parents d’occuper le bien immobilier et d’en percevoir les loyers. Dans un tel cas, les enfants acquièrent la pleine propriété du bien, à la mort de leur parent. Le cas échéant, il n’y a donc aucun droit de mutation à payer.

Par ailleurs, la transmission de la nue-propriété est considérée comme un acte de donation. A ce titre, la valeur de la nue-propriété sur laquelle sont calculés les droits de donation ne représentent qu’une part du prix du bien en pleine propriété. C’est pour cela qu’on parle dans ce cas d’abattements fiscaux.

Comparativement à une donation de la pleine propriété, celle de la nue-propriété est fiscalement plus importante.

Ces droits de donation sont en effet calculés sur la valeur de la nue-propriété.  Ils sont variables et augmentent en fonction de l’âge de l’usufruitier ou du donateur. En conséquence, plus tôt la nue-propriété est transmise, moins vous paierez en frais de donation.

La nue-propriété est également une solution idéale pour préparer sa retraite.

Préparer sa retraite avec la nue-propriété

La nue- propriété s’étend généralement sur une longue période. Elle va nécessairement entrainer des charges supplémentaires. C’est pour cela qu’il faut au préalable disposer d’un patrimoine confortable avant de s’y engager.

Il est donc fortement déconseillé aux personnes qui désirent bénéficier d’une rentrée d’argent assez rapide. Un tel investissement conviendra sans doute aux propriétaires d’une résidence principale souhaitant acquérir un bien dans l’optique d’un déménagement à la retraite.

Par ailleurs, à l’échéance du contrat de démembrement, le nu-propriétaire va rentrer en possession de la pleine propriété de son bien immobilier, qu’il pourra vendre avec la possibilité de réaliser une plus-value. Il a la possibilité de réaliser ainsi une rente significative en complément de la retraite.

Quel inconvénient y a-t-il à devenir nu-propriétaire ?

L’inconvénient majeur de l’investissement en nue-propriété réside dans le fait que le nu-propriétaire n’a pas la possibilité de percevoir les loyers et cela, durant toute la période de cession de l’usufruit.

C’est ce qui marque la différence entre l’achat d’un bien en nue-propriété et l’investissement locatif. Aucune possibilité de recourir aux loyers pour rembourser un éventuel emprunt immobilier.

Devenir nu-propriétaire : Divers types d’investissements possibles

Il existe généralement deux formes pour l’achat de la nue-propriété d’un bien : L’acquisition d’un logement en viager et l’Usufruit Locatif Social (ULS).

L’acquisition d’un logement en viager

Dans ce cas de figure, vous allez acheter à un prix décoté la nue-propriété du logement d’une personne âgée, en lui proposant une rente viagère. L’usufruitière continue de l’occuper jusqu’à son décès. Par la suite, vous acquérez la pleine propriété du bien.

L’Usufruit Locatif Social (ULS)

Le procédé est presque le même, à la différence que votre co-contractant sera plutôt un bailleur social spécialisé, auprès de qui vous allez acheter la nue-propriété d’un logement en zone tendue. La durée de l’usufruit dure généralement entre 15 et 20 ans. Cet acteur spécialisé loue à son tour le bien immobilier et en perçoit les loyers.

Du coup, cela vous épargne une gestion locative. A l’échéance du démembrement, l’investisseur ou le nu-propriétaire rentre en possession de la pleine propriété de son bien. A noter que durant toute la durée de l’usufruit, il ne paie ni frais ni taxes.

Par ailleurs, il existe une autre possibilité semblable à l’ULS. La loi autorise l’investisseur à acheter des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces dernières sont en effet spécialisées dans l’acquisition de la nue-propriété de lots résidentiels sociaux.

Vous avez un projet ?

Pourquoi recouvrir à un conseiller indépendant en gestion du patrimoine pour devenir nue propriétaire ?

Les investisseurs développent généralement leur patrimoine de deux façons : L’investissement immobilier et les placements financiers. Cependant, chaque dispositif mis en place par l’Etat ne correspond pas à tous les profils d’investisseurs. Il y a des cas où le bilan patrimonial et des conseils avisés s’imposent afin de garantir ses chances de réussir son investissement.

En cela, le conseiller en gestion du patrimoine indépendant est incontournable. Contrairement à un professionnel affilié à une structure donnée, il propose une large gamme de produits variés. Mieux, il assure un suivi pérenne de votre investissement en nue propriété ainsi que les interactions avec les autres dispositifs fiscaux déjà en place.