Le statut LMNP

En matière immobilière, lorsqu’un propriétaire bailleur décide de mettre son logement meublé en location, il acquiert la qualification de « Loueur en meublé ». Cependant, en fonction du montant des loyers perçus, il existe deux statuts juridiques fixés par la loi : Le Loueur Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Ce dernier statut offre aux loueurs de meublés plusieurs avantages parmi lesquels une fiscalité modérée. Mais il existe quelques pièges à éviter pour rentabiliser son investissement. Je vous propose de découvrir pourquoi et comment faut-il investir en LMNP.

Statut LMP ou LMNP : Quelle différence ?

Deux conditions cumulatives permettent d’obtenir le statut LMP :

• Les revenus tirés de cet investissement s’élèvent à plus de 23 000€
• Ces revenus sur investissement doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Cependant, pour être éligible au LMNP, vous devez déclarer moins de 23 000€ de revenus par an.

Par ailleurs, il faudra veiller à ce que 50% de vos revenus globaux ne proviennent pas essentiellement des revenus de la location des logements meublés.

En outre, vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et de l’industrie.

Le principe de la location meublée dans le statut LMNP

Le principe de la location meublée, c’est de louer des locaux, des chambres ou appartements, à titre de résidence principale ou saisonnière, à condition qu’ils soient directement habitables par le locataire.

Parmi les obligations liées aux biens, il en existe principalement deux :

• La surface du logement doit couvrir plus de 9m2.
• Le logement doit être meublé.

Au sens de la loi, un logement meublé n’est pas seulement pourvu de meubles. Il doit être conforme à des critères de décence et équipé d’un minimum d’ameublement dont :

• La literie
• Les plaques de cuisson
• Le four
• Le réfrigérateur, congélateur
• Vaisselle
• Luminaires etc.

Par ailleurs, dans le cadre du statut LMNP, on peut louer des maisons et appartements meublés, des résidences hôtelières, des chambres d’hôtes et gîtes ruraux, des maisons de retraite, les mobiles homes ou encore les résidences de service.

Les avantages du statut LMNP

Les avantages qu’offre le statut LMNP ne sont pas les mêmes que si vous optez pour la location d’un logement nu.

En effet, le statut LMNP séduit par sa fiscalité et fait partie des dispositifs de défiscalisation immobilière, les plus connus et les plus mis en œuvre.

Régime Micro-BIC et Régime Réel : Lequel choisir ?

Vu sous l’angle des LMNP, le régime réel peut s’avérer plus profitable que celui du Micro-BIC. Toutefois, il faut relativiser, car cela dépend de deux paramètres essentiels : le total des charges et dépenses, avec l’abattement forfaitaire de 50%.

S’il s’avère que le total de vos charges et dépenses habituelles dépasse l’abattement forfaitaire de 50%, il sera plus avantageux pour vous d’opter pour le régime réel.

Lorsque le statut LMNP est couplé avec l’amendement CENSI-Bouvard, le propriétaire bailleur a droit à une réduction d’impôt. Dans ce cas, il faudrait avoir acquis le bien en état neuf ou il doit s’agir d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), dans une résidence de services propres aux étudiants, aux séniors ou aux EPHAD.

La réduction d’impôt Censi Bouvard est de 11% du montant Hors Taxes du prix du logement, sur une période de 9ans. Cependant, la limite d’investissement est de 300 000€ par an.

Par ailleurs, il faut noter qu’avec le cumul Statut LMNP – Amendement CENSI-Bouvard, il est également possible de récupérer la TVA (20%). Si vous souhaitez baisser considérablement vos impôts et bénéficier dans le même temps, de revenus complémentaires, le régime Censi-Bouvard LMNP est bien à propos.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Si vous voulez investir en LMNP, cela suppose bien évidemment que vous disposez d’un logement meublé, conformément aux exigences légales. Le bailleur doit alors s’enregistrer auprès du service des impôts dont dépend le bien immobilier en question.

Pour ce faire, il doit procéder au remplissage du formulaire Cerfa « déclaration de début d’activité – Personne physique exercée une activité non salariée indépendante » qu’il enverra au greffe du tribunal de commerce.

A noter que pour accéder au formulaire LMNP, il suffit de se rendre sur le site www.impot.gouv.fr ou auprès du service public. Cette démarche permet d’obtenir le numéro de SIRET et de mettre le logement en location. Après la signature du premier bail, vous disposez de 15 jours pour déclarer votre statut LMNP.

Statut LMNP : Recourir à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.

L’attractivité du statut LMNP ne doit pas vous faire perdre de vue qu’il s’agit bien évidemment d’un investissement. Et qui dit investissement parle aussi de prise de risque.

Du coup, la connaissance du marché immobilier comptera énormément. Vous voulez réussir votre investissement avec le statut LMNP ? Le préalable, c’est de recourir aux services d’un professionnel indépendant.

Le conseiller en gestion de patrimoine indépendant est avant tout un expert en optimisation de patrimoine. Il dispose de compétences transversales en finances, en droit et en fiscalité.

Comparativement à un conseiller bancaire ou à un promoteur immobilier, le conseiller en gestion du patrimoine offre une assistance-conseil plus étendue et plus pérenne.

En effet, les différentes recommandations qu’il suggère, sont basées sur des critères indispensables à la réussite de votre projet :

• Votre profil d’investisseur
• Votre situation personnelle, professionnelle et familiale

Si son rôle est tout autant important, il n’en demeure pas moins que l’idéal est que vous ayez recours à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Et pour cause ?

Un conseiller en gestion du patrimoine au sein d’une banque ou de tout autre structure, est lié aux produits de son établissement. Du coup, vous n’avez pas la garantie d’avoir le choix des meilleurs produits de placement du marché. Ce qui est également regrettable est que vos conseillers bancaires sont souvent mobiles. Conséquence, ils ne sont pas en mesure de suivre votre dossier sur le long terme.

Par ailleurs, il faut noter que contrairement à une idée généralement répandue chez les personnes moins averties, le recours à un conseiller en gestion du patrimoine indépendant, n’est pas réservé aux gros patrimoines.

Chaque fois que vous voulez procéder à un investissement, comme l’acquisition du statut LMNP, ce professionnel indépendant évalue avec vous la rentabilité de votre projet, les différents montages financiers favorables et les risques encourus.

Statut LMNP : Quelques pièges à éviter

Réussir son investissement avec le statut LMNP, c’est avant tout savoir éviter quelques pièges qui guettent généralement les investisseurs.

• Déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.
• La mauvaise gestion des amortissements et de la TVA
• Le danger de l’achat d’un logement surévalué
• La revente de son bien avant 20 ans et être contraint de rembourser la TVA récupérée.
• La défaillance d’un gestionnaire